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Caution et hypothèque du prêt immobilier

Le principe de la société de cautionnement

Une banque ou une société de crédit lui transmet un dossier de demande de prêt immobilier, qu'elle étudie avec minutie. Elle se réserve le droit de refuser un cautionnement même si le prêteur potentiel a émit un avis favorable, et dans ce cas on ne pourra pas la faire changer d'avis.

Ce que fait une société de cautionnement en cas d'impayés

Au bout de trois mois consécutifs de défaut de paiement, l'organisme prêteur demande à la caution de se déclencher. Cette dernière paye donc les mensualités à la banque et prend en charge les négociations avec le client, son but étant de restructurer la dette afin de permettre la continuité du financement. Au cas extrême où ces mesures échouent, c'est la société de cautionnement qui saisie le bien immobilier et rembourse le prêteur.

Crédit logement, la moins chère de toutes

Crédit logement cautionne la majeure partie des prêts immobiliers de France. Elle facture aux emprunteurs une commission plus une participation, et reverse entre 70% et 75% de cette participation en fin de crédit, si aucun incident ne s'est produit. Elle représente donc la solution la moins chère sur toute la durée du financement.

La SACCEF et la CAMCA

La Société d'Assurance des Crédits des Caisses d'Epargne de France (SACCEF) cautionne les prêts immobiliers de ses principaux actionnaires : la Caisse d'?pargne et la Banque Populaire, mais également du Crédit Foncier et de Barclay's.
La Caisse d'Assurances Mutuelles du Crédit Agricole (CAMCA) est une filiale du Crédit Agricole.
Bien entendu, les établissements financiers actionnaires sont à même de faire bénéficiers leurs clients de tarifs préférentiels, il peut donc arriver que le montant des cautions soit moins élevé chez CAMCA et SACEFF que chez Crédit Logement.

Les cautionnements mutuels réservés aux fonctionnaires

Les agents de la fonction publique ont tout intérêt à se tourner vers des sociétés de cautionnement mutualisé, propre à leur corps de métier. MGEN (Mutuelle Générale de L'éducation nationale), MGP (Mutuelle Générale de la Police), MF Prévoyance, MNH (Mutuelle Nationale des Hospitaliers) et MNT(Mutuelle Nationale Territoriale) leur offriront des tarifs bien plus avantageux, voir une gratuite totale.

En cas de refus de caution

Lorsqu'une société de cautionnement refuse un dossier, la solution est de se tourner vers une hypothèque ou une IPPD (Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers). Ce ne sont pas les solutions préférées des banques car elles doivent procéder à une saisie immobilière afin de récupérer leurs dus, ce qui leur plait d'autant moins qu'elles n'ont pas le droit de refuser une hypothèque.

L'hypothèque et l'IPPD

Une hypothèque peut se porter aussi bien sur des frais de notaire que sur des travaux ou de la construction, tandis qu'une IPPD n'est valable que pour du palpable, donc pour une propriété bâtie.
L'hypothèque sous ces deux formes présente un inconvénient : elle donne lieu à des frais de main levée en cas de revente du bien immobilier ou de rachat de crédit avant les 2 années suivant la fin du financement.
Les investisseurs à court terme ont tout intérêt à se tourner vers une caution, autant que faire se peut.

Le calcul des couts

Quel que soit l'organisme de cautionnement, on prend en compte divers facteurs : l'âge des emprunteurs, leurs ressources, leur taux d'endettement, la nature du bien achet?, le montant de l'apport, la durée du prêt…
Une caution coute entre 0.8% et 2% du montant total prété, avec une restitution en fin de prêt chez Crédit Logement. Une IPPD coute plus cher qu'une caution, mais moins cher qu'une hypothèque classique, dont les coûts, dans les deux cas, dépendent en particulier de la nature du bien acheté.